Definitionen und Prozess der Zwangsvollstreckung

Das Zwangsvollstreckungsverfahren ist in Titel 38, Artikel 38 der überarbeiteten Statuten von Colorado festgelegt. Diese Satzungen sind in den meisten öffentlichen Bibliotheken sowie online unter erhältlich https://leg.colorado.gov/agencies/office-legislative-legal-services/colorado-revised-statutes.

Nachfolgend finden Sie einige Definitionen von Begriffen der Zwangsvollstreckung, die Ihnen bei der Nutzung unseres erscheinen können Zwangsvollstreckung suchen oder auf anderen Materialien im Zusammenhang mit dem Zwangsvollstreckungsverfahren. Unsere Kanzlei bietet keine Rechtsberatung an.

  1. VERTRAUENSURKUNDE - In Colorado wird eine Hypothek im Allgemeinen als Deed of Trust bezeichnet, und dieses Dokument wird zum Zeitpunkt des Kaufs und der Finanzierung der Immobilie unterzeichnet und aufgezeichnet. Die Treuhandurkunde gibt dem öffentlichen Treuhänder das Recht, die Immobilie durch Zwangsvollstreckungsverfahren zu verkaufen, wenn der Kreditnehmer die Bedingungen der Treuhandurkunde oder des Schuldscheins nicht erfüllt (Nichtzahlung oder sonstiger Verzug).
  2. DARLEHENSART - Einige verschiedene Arten von Darlehen sind: Konventionell, VA, FHA und Unbekannt.
  3. ZINSRATE - Der angezeigte Prozentsatz kann der ursprüngliche Zinssatz des Darlehens sein und nicht den Verzugszinssatz widerspiegeln. Verzugszinsen treten in der Regel dann ein, wenn Zahlungen auf das Darlehen in Verzug oder überfällig sind.
  4. AKTUELLER BEGÜNSTIGTER - Es ist gängige Praxis, dass Hypothekenbanken Kredite an andere Kreditgeber oder Pools von Kreditgebern „verkaufen“. Der aktuelle Kreditgeber (oder Begünstigte) eines Darlehens ist häufig nicht die Hypothekenbank, die das Darlehen gewährt hat, als die Immobilie ursprünglich gekauft wurde.
  5. NED AUFGEZEICHNET - Die Notice of Election & Demand for Foreclosure (NED) ist das erste Dokument, das das Büro des öffentlichen Treuhänders vom Kreditgeber oder seinem Anwalt erhält. Dies wird beim Clerk & Recorder's Office aufgezeichnet und die Zwangsvollstreckung wird zu diesem Zeitpunkt offiziell eingeleitet.
  6. GEPLANTER VERKAUFSDATUM - Ein Verkaufsdatum wird irgendwo zwischen 110 und 125 Tagen nach der Aufzeichnung der NED festgelegt, um Zeit für den Versand von rechtlichen Hinweisen und für die Fertigstellung von Zeitungsveröffentlichungen zu haben. Das ursprüngliche Verkaufsdatum kann auf Antrag des Kreditgebers oder seines Anwalts fortgesetzt werden, oder es kann vom öffentlichen Treuhänder nur unter gesetzlich festgelegten Umständen fortgesetzt werden.
  7. MAILINGS - Laut Gesetz muss der öffentliche Treuhänder Mitteilungen und Informationen an Personen/Organisationen senden, die auf den Mailinglisten aufgeführt sind, die dem öffentlichen Treuhänder vom Kreditgeber oder seinem Anwalt zur Verfügung gestellt wurden. In dieser Mitteilung werden Uhrzeit und Datum der Zwangsversteigerung angegeben. Es werden mindestens zwei Mailings an die bereitgestellten Mailinglisten versandt.
  8. RELEASE - Laut Gesetz muss der öffentliche Treuhänder die per Post versandte Mitteilung in einer Zeitung mit allgemeiner Verbreitung im Larimer County veröffentlichen. Wir veröffentlichen derzeit im Loveland Reporter-Herald. Die Bekanntmachung muss mindestens 5 aufeinanderfolgende Wochen veröffentlicht werden.
  9. FORTSETZUNG - Der geplante Verkaufstag kann auf Antrag des Darlehensgebers oder seines Anwalts fortgesetzt (verschoben) oder aus gesetzlich festgelegten Gründen vom öffentlichen Treuhänder fortgesetzt werden.
  10. CURE - Eine Behebung kann vor der Zwangsversteigerung nur von bestimmten Personen/Organisationen vorgenommen werden, die einen gesetzlichen Anspruch auf Behebung des Ausfalls der Hypothek oder des Treuhandvertrags haben. Wenn ein Grundstückseigentümer (oder eine andere gesetzlich berechtigte Person) glaubt, dass er die überfälligen Zahlungen (zuzüglich aller Gebühren und Kosten des Kreditgebers, des Kreditgeberanwalts und des öffentlichen Treuhänders) ausgleichen kann, muss er beim Büro des öffentlichen Treuhänders einen Antrag stellen a mindestens 15 Tage vor dem geplanten Verkaufsdatum. Das Büro der öffentlichen Treuhänder fordert dann vom Kreditgeber Kurzahlen an. Heilungszahlen des Kreditgebers sind innerhalb von 10 Werktagen nach Aufforderung oder bis zum achten (8.) Kalendertag vor dem Verkauf an das Büro des öffentlichen Treuhänders fällig. Sobald Heilungszahlen eingegangen sind, stellt der öffentliche Treuhänder diese der Partei zur Verfügung, die die Absicht zur Heilung eingereicht hat. Der angegebene Kurbetrag gilt bis zu der auf der Kurabrechnung aufgeführten Frist. Die Gelder müssen bis Mittag (12:00 Uhr Bergzeit) am Tag vor dem geplanten Verkaufsdatum beim Büro des öffentlichen Treuhänders eingereicht werden. Wird der vorgesehene Veräußerungstermin auf einen späteren Zeitpunkt fortgesetzt, kann sich auch die Frist zur Geltendmachung eines Nachbesserungsantrags der Nachbesserungsberechtigten verlängern.
  11. Widerrufsrecht - Eine Zwangsvollstreckung kann aus mehreren Gründen auf Antrag des Kreditgebers oder seines Anwalts oder des öffentlichen Treuhänders zurückgenommen (unterbunden) werden, wenn der Verkauf laut Gesetz über einen zu langen Zeitraum fortgesetzt wurde. Eine Auszahlung wird im Allgemeinen bearbeitet, wenn eine Heilung erfolgt ist, damit die Zwangsvollstreckung nicht voranschreitet.
  12. REGEL 120 GERICHTSKLAGE UND VERKAUFSERLAUBNIS (OAS) - Wenn ein Darlehen zwecks Zwangsvollstreckung an einen Anwalt verwiesen wird, reicht der Anwalt eine gerichtliche Klage gemäß Rule 120 der Colorado Rules of Civil Procedure ein. Die Kreditnehmer/Eigentümer werden über das Datum und die Uhrzeit der Gerichtsverhandlung informiert und können an dieser Verhandlung teilnehmen. Der Zweck der Anhörung besteht darin, dem Anwalt des Kreditgebers die Möglichkeit zu geben, dem Richter nachzuweisen, dass eine „angemessene Wahrscheinlichkeit“ besteht, dass das Darlehen in Verzug ist. Wenn der Kreditnehmer/Eigentümer NICHT zur Gerichtsverhandlung erscheint, wird das Gericht abwägen die vorgelegten Beweise, ob eine angemessene Wahrscheinlichkeit besteht, dass ein Zahlungsverzug vorliegt oder nicht, und dann, wenn ja, eine Anordnung zur Genehmigung des Verkaufs einreichen, um die Durchführung der Zwangsvollstreckung zuzulassen Bevor das Büro des öffentlichen Treuhänders eine Immobilie am Datum der Zwangsversteigerung verkaufen kann, er muss vom Anwalt des Kreditgebers eine unterschriebene Kopie des Verkaufsautorisierungsauftrags erhalten haben. Jeder Zwangsverkauf, der ohne diesen Auftrag durchgeführt wird, ist ungültig.
  13. GEBOTSBETRAG ODER GEÄNDERTES GEBOT - Zwei Geschäftstage vor dem geplanten Datum der Zwangsversteigerung ist bis Mittag (12:00 Uhr Mountain Time) ein erstes schriftliches Angebot des Gläubigers/Inhabers der Zwangsvollstreckung fällig. Ein Gebot umfasst normalerweise den ausstehenden Kapitalbetrag, die fälligen Zinsen und die gesetzlich zulässigen Gebühren und Kosten des Anwalts und des öffentlichen Treuhänders. Rechtzeitig abgegebene Gebote können am Tag vor der Auktion geändert werden. Wenn ein erstes schriftliches Gebot des Kreditgebers für den Verkauf eines Zwangsvollstreckungssatzes nicht rechtzeitig eingeht, wird die Zwangsversteigerung für mindestens eine Woche fortgesetzt.
  14. MÄNGELBETRAG - Zwangsversteigerungskreditgeber müssen Gebote abgeben, von denen sie glauben, dass sie den Wert der Immobilie zum Zeitpunkt der Zwangsversteigerung widerspiegeln. Wenn der Kreditgeber der Ansicht ist, dass die Immobilie weniger wert ist als der darauf geschuldete Betrag, spiegelt der „Defizitbetrag“ die Differenz wider. Wenn die Immobilie für weniger als den zum Zeitpunkt des Verkaufs geschuldeten Darlehensbetrag (zuzüglich aller Kosten und Gebühren) verkauft wird, kann der Kreditgeber versuchen, den Fehlbetrag durch ein separates Gerichtsverfahren persönlich gegen den Kreditnehmer einzutreiben, da der Fehlbetrag NICHT durch die Zwangsvollstreckung erloschen.
  15. TATSÄCHLICHES VERKAUFSDATUM - Dies ist, wenn die Immobilie tatsächlich bei der Zwangsversteigerung verkauft wird. Sobald der Verkauf tatsächlich durchgeführt wird, beginnen mehrere Fristen zu laufen.
  16. DRITTANBIETER - Wenn jemand anderes als der Zwangsvollstreckungskreditgeber (üblicherweise als „Drittbieter“ bezeichnet) mehr bietet als das ursprüngliche schriftliche Gebot des Zwangsvollstreckungskreditgebers, handelt es sich um ein Übergebot. Der erfolgreiche Drittbieter muss beglaubigte Gelder bis 2:00 Uhr (Mountain Time) am Tag des Verkaufs per Überweisung, Bargeld oder beglaubigtem Scheck einreichen.
  17. ÜBERGEBOTENE BETRAEGE ODER ÜBERSCHUSSERLÖSE - Wenn die Immobilie zur Zwangsversteigerung geht und für MEHR als die dem Kreditgeber und allen anderen Pfandgläubigern geschuldete GESAMTZAHLUNG gekauft wird, sollte sich der Kreditnehmer zum Zeitpunkt des Beginns der Zwangsvollstreckung mit dem Büro des öffentlichen Treuhänders NACH DEM VERKAUF in Verbindung setzen, da er KÖNNEN kann ihnen fällige Gelder haben.
  18. KAUFBESCHEINIGUNG (POLIZIST) - Der öffentliche Treuhänder stellt dieses Dokument dem erfolgreichen Bieter bei der Zwangsversteigerung aus, um zu zeigen, dass der erfolgreiche Bieter ein Interesse an der Immobilie hat. Es wird beim Clerk & Recorder's Office aufgezeichnet und öffentlich aufgezeichnet. Die Zinsen aus dem Kaufzertifikat sind vollständig abtretbar. 
  19. JUNIOR LIENORS - Es kann mehr als eine Treuhandurkunde oder ein anderes Pfandrecht an einer Immobilie geben. Jeder, der ein Pfandrecht an einer Immobilie hält, wird als Pfandgläubiger bezeichnet und kann gemäß Gesetz ein Recht auf Rückzahlung der Immobilie haben. Pfandgläubiger müssen vor dem NED-Aufzeichnungsdatum eine eingetragene Beteiligung an der zwangsvollstreckten Immobilie haben. Um die Immobilie in Zwangsvollstreckung einzulösen, muss ein Pfandgläubiger a Mitteilung über die Einlösungsabsicht innerhalb von acht (8) Werktagen nach dem Verkauf. Pfandgläubigern, die an der Ausübung ihrer gesetzlichen Rechte an einer Zwangsversteigerungsimmobilie interessiert sind, wird dringend empfohlen, sich an einen Anwalt zu wenden.
  20. LETZTES DATUM ZUR EINLÖSUNG / EINLÖSUNG - Dies ist die Frist für eine Rückzahlung durch einen nachrangigen Pfandgläubiger, der ein Rückzahlungsabsichtsformular eingereicht und Rückzahlungszahlen erhalten hat. Eine Rücknahme erfordert, dass alle Gelder, die dem ausschließenden Kreditgeber oder Inhaber des Certificate of Purchase (COP) geschuldet werden, einschließlich Anwaltsgebühren und -kosten und Gebühren und Kosten des öffentlichen Treuhänders, vollständig bezahlt werden. Wenn eine Immobilie vor Ablauf der Frist eingelöst wird, wird ein Einlösungszertifikat (COR) ausgestellt. Sobald die COR vom öffentlichen Treuhänder ausgestellt wurde, kann sie nach Wahl des Inhabers auf eine andere Person übertragen werden. Letztendlich erhält die zuletzt ausgestellte COR das Eigentum an der Immobilie durch eine Bestätigungsurkunde eines öffentlichen Treuhänders. 
  21. URKUNDE oder BESTÄTIGUNGSURKUNDE - Sobald alle Rücknahmefristen abgelaufen sind und keine Rücknahme erfolgt ist (oder eine Rücknahme erfolgt ist und ein Rücknahmezertifikat ausgestellt und aufgezeichnet wurde), kann der öffentliche Treuhänder dem Inhaber des Kaufzertifikats eine Bestätigungsurkunde des öffentlichen Treuhänders ausstellen oder der Inhaber des zuletzt ausgestellten Rücknahmezertifikats. Die Urkunde wird dann mit dem eingetragen Schreib- und Schreibbüro und überträgt das Eigentum an der Immobilie von den früheren Eigentümern (Darlehensnehmern) auf den neuen Eigentümer. EIN Antragsformular für die Bestätigungsurkunde sollte vom Inhaber des Kaufzertifikats oder des Rücknahmezertifikats ausgefüllt werden.
  22. RÜCKTRITT - Der Kreditgeber oder sein Anwalt kann die Zwangsversteigerung rückgängig machen (nichtig machen), nachdem sie stattgefunden hat. Um den Verkauf rückgängig zu machen, muss der Zwangsvollstreckungskreditgeber der erfolgreiche Bieter bei der Zwangsversteigerung und der Inhaber des Kaufzertifikats sein, und der öffentliche Treuhänder muss spätestens 8 Werktage nach dem Datum der Zwangsvollstreckung benachrichtigt werden Verkauf.
  23. KONKURS / NEUSTART - Wenn ein Kreditnehmer vor oder während der Veröffentlichung der Zwangsvollstreckung einen Konkursantrag stellt, erlässt das US-Konkursgericht in der Regel eine Aussetzungsanordnung, die verlangt, dass die Zwangsvollstreckung bis auf weiteres Gericht nicht fortgesetzt wird. Die Zwangsversteigerung erstreckt sich Woche für Woche, bis das Insolvenzgericht Maßnahmen ergreift. Erlässt das Insolvenzgericht nachträglich einen Aufhebungsbeschluss, kann die Zwangsvollstreckung wieder aufgenommen werden.

Häufig gestellte Fragen

  1. Bevor eine Immobilie verkauft wird, kann die Zwangsvollstreckung dadurch behoben werden, dass die Zahlungen und Gebühren auf den neuesten Stand gebracht werden. Ein Absicht zur Heilung müssen mindestens 15 Tage vor dem geplanten Verkauf beim Büro des öffentlichen Treuhänders eingereicht werden (die Einreichung ist kostenlos). Der zur Heilung einer Zwangsvollstreckung erforderliche Betrag wird vom Kreditgeber festgelegt. Das Geld muss innerhalb der Frist eingegangen sein, die auf der Ihnen ausgehändigten Heilungsabrechnung angegeben ist. Der letzte Tag, an dem der Betrag beim Büro des öffentlichen Treuhänders eingereicht werden kann, ist bis Mittag des Tages vor dem Verkauf.

  2. Wir führen keine Seminare zum Zwangsvollstreckungsverfahren durch. Stattdessen haben wir diese Website als Instrument zusammengestellt, um Bürger, die daran interessiert sind, mehr über das Zwangsvollstreckungsverfahren zu erfahren, zu informieren. Gerne beantworten wir Ihre Fragen oder stellen zusätzliche Ressourcen zur Verfügung, falls verfügbar. Für Hausbesitzer in Zwangsvollstreckung lesen Sie bitte die Ressourcen zur Beratung bei der Zwangsvollstreckung. Wir bieten keine Rechtsberatung an.

  3. Informationen zu anderen gegen das Eigentum eingetragenen Pfandrechten erhalten Sie, indem Sie öffentliche Aufzeichnungen auf der Website des Larimer County Clerk and Recorder's durchsuchen https://www.larimer.gov/clerk/recording/easy-access oder kontaktieren Sie ihr Büro unter (970) 498-7860.

  4. Eine vorläufige Verkaufsliste wird am Montagnachmittag nach 2:00 Uhr veröffentlicht und am Dienstagnachmittag vor dem Verkauf am Mittwochmorgen erneut aktualisiert. Immobilien auf der Verkaufsliste sind auch im Auktionskalender unter verfügbar larimer.realforeclose.com.

  5. Der Verkauf findet pünktlich um 10:00 Uhr (Mountain Time) jeden Mittwoch (außer an Feiertagen in der Grafschaft) online unter statt larimer.realforeclose.com. Sie müssen sich vor dem Verkauf bei RealForeclose registrieren und bis 4:30 Uhr (Mountain Time) am Tag vor dem Verkauf eine Anzahlung leisten, wenn Sie ein Gebot abgeben möchten.

  6. Zulässige Zahlungsmittel laut Gesetz sind Bargeld, Bankscheck oder Überweisung. Dies sind die einzig akzeptablen Formen sowohl für die Bieterkaution als auch für die Schlusszahlung durch den erfolgreichen Bieter.

Irene Josey

Irene E. Josey, CCT

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